Vendite di case negli Usa ai minimi da 16 anni: i proprietari si indebitano invece di vendere

Negli Stati Uniti le vendite di case già abitate sono scese al ritmo più lento degli ultimi sedici anni. La ragione è custodita in milioni di cassetti: documenti di mutuo con un tasso d’interesse a cui nessuno vuole rinunciare. Invece di vendere, i proprietari chiedono prestiti garantiti dalle case che non intendono lasciare.

Questo stallo va ben oltre gli uffici degli agenti immobiliari. Chi compra casa per la prima volta deve fare i conti con costi di finanziamento vicini ai livelli più alti di questo secolo; chi ha un mutuo a basso tasso non ha alcun motivo per trasferirsi; e la Federal Reserve, che normalmente allenterebbe questa pressione, si prepara invece a inasprirla di nuovo.

Le vendite crollano, mentre i prezzi restano quasi invariati

La National Association of Realtors ha riferito che a ottobre le vendite di case esistenti sono scese a un ritmo annuo di 3,75 milioni, in calo del 5,5% rispetto a settembre e dell’8,8% rispetto a un anno prima: il dato più debole dall’agosto 2010. Le vendite sono diminuite nel Midwest, nel Sud e nell’Ovest, mentre sono rimaste stabili nel Nordest. I prezzi hanno appena fatto una piega: il prezzo mediano di vendita è stato di 416.700 dollari, poco sopra il livello di un anno fa.

Il capo economista dell’associazione di categoria, Lawrence Yun, ha attribuito il calo ai tassi dei mutui, «saliti ai livelli più alti dal 2000, fatta eccezione per un solo mese nel 2023». Il tasso medio fisso a 30 anni si aggira intorno al 7,2% e, dopo il rapporto sull’inflazione di questa settimana, più alto del previsto, è balzato al 7,30% nel giro di un solo giorno, secondo Mortgage News Daily. Durante la pandemia, lo stesso mutuo costava poco più del 3%.

Un vecchio mutuo a basso tasso vale più di un trasloco

Nel secondo trimestre, quasi la metà dei mutui in essere negli Stati Uniti, il 49,1%, aveva un tasso pari o inferiore al 4%, secondo un’analisi di Realtor.com basata su dati federali. Sostituire quel mutuo con uno nuovo a oltre il 7% può aggiungere centinaia di dollari alla rata mensile; così, i proprietari che hanno bisogno di liquidità aprono una linea di credito garantita dal valore della casa. Nel terzo trimestre il saldo di queste linee è aumentato di 23 miliardi di dollari, l’incremento più consistente dal 2005, raggiungendo i 481 miliardi, ha riferito la Federal Reserve Bank di New York.

Il blocco si fa sentire sui prestatori da entrambe le parti. Le richieste di rifinanziamento erano inferiori del 57% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e le domande per l’acquisto di una casa erano in calo del 18%, secondo la Mortgage Bankers Association, nonostante una breve flessione dei tassi abbia riportato sul mercato alcuni acquirenti.

La riserva di capitale sulla casa dipende da un tasso variabile

Yun propone una lettura rassicurante. Gli 88 milioni di proprietari di casa del Paese si trovano per lo più in una solida situazione finanziaria, ha dichiarato, e una diminuzione dei tassi potrebbe liberare una domanda repressa considerevole. Danielle Hale, capo economista di Realtor.com, ha detto di non credere che le vendite resteranno così basse. Entrambe le valutazioni si basano sull’ipotesi di un costo del denaro più basso, mentre gli operatori scommettono sul contrario. Di norma, le linee di credito garantite dalla casa hanno tassi variabili, pari in media al 7,49% all’inizio di novembre secondo Bankrate: ogni rialzo della Fed ricade quindi proprio sui proprietari che hanno scelto una linea di credito invece di vendere. I saldi restano molto al di sotto del picco di circa 714 miliardi di dollari raggiunto nel 2009, ma sono saliti per 18 trimestri consecutivi.

Questi dati descrivono un problema tipicamente americano. La maggior parte dei mutui statunitensi ha un tasso fisso per trent’anni: per questo, sotto pressione, i proprietari restano fermi invece di vendere. Nel Regno Unito, dove la Bank of England ha alzato questo mese il tasso al 4% e i mutui a tasso fisso durano in genere pochi anni, i rincari arrivano più rapidamente ai bilanci familiari.

La Fed si riunisce prima del prossimo dato sulle vendite

A ottobre i prezzi al consumo sono aumentati dello 0,4%, contro lo 0,3% previsto dagli economisti, e gli operatori considerano ormai certo un rialzo a dicembre: circa l’88% si aspetta un aumento di un quarto di punto e gli altri un rialzo di mezzo punto, secondo lo strumento FedWatch del CME. Dopo l’aumento di settembre, il primo dal 2023, l’intervallo obiettivo dei tassi della Fed è compreso tra il 3,75% e il 4%. I responsabili della politica monetaria terranno l’ultima riunione dell’anno l’8 dicembre; il 9 dicembre i Realtors pubblicheranno i dati sulle vendite di novembre.

Un rialzo renderebbe più caro il nuovo mutuo per chi compra e più costosa la vecchia casa per il proprietario che ha chiesto un prestito garantito dall’abitazione per poterci restare.

Tag: Federal Reserve, tassi di interesse, mutui, casa, mercato immobiliare Usa, National Association of Realtors